合改造方案”。大坡头股份公司于2007年正式成立大坡头物业管理公司（以下统称物管公司）。四年来，在上级主管部门及街道物管办领导的亲切关怀和指导下，物管公司秉承公司“以客为尊，精诚管理”的服务宗旨：本着“尽心为业主着想，尽力让业主满意”的核心理念，竭诚为广大住户提供优质、全面的物业服务。并顺利通过了物业启动、初级整治、完善整治三个阶段验收。

经过各级政府的大力扶持，物管公司将扶持补助资金用于小区排污工程和消防改造并增加电脑自动监控系统等。从实践看，城中村实施物业管理所取得的社会效益是十分突出的，如小区治安环境的好转，人居环境极大改善，切实改善住宅区居民的生活质量、提升了居民的生活水平。同时，物业进社区基本改变了过去城中村“脏、乱、差”的局面。
由于物业管理在城中村所具有的突出作用，小区的居民说，现在是治安好了、生活环境好了、出租率高了、收入增加了。为居民创造一个快捷、方便、舒适的工作和生活环境，满足人们日益增长的物质和文化生活需求。
大坡头小区辖区建筑面积18.4万平方米，房屋169幢；小区总人口7697人其中：户籍人口63人，流动人口7634人；硬件设施：办公室2个、监控室1个；文体设施：篮球场1个、健身房1个、游乐场所1个等。
一、公共基础设施完善
物管公司通过前面三个阶段的验收，大部分扶持资金投入到了小区的排污工程、公共照明设施改造、小区道路硬化改造、绿化带修缮、小区健身器材添置、停车场划线、消防设施改造、停车场智能化改造及小区门禁系统安装并配备电脑自动监控系统。
通过以上投入，达到了预期的效果，现在的小区道路宽畅，车辆进出有序。人防、技防全覆盖，最大限度保障了区内居民生命和财产的安全，得到广大居民及租户支持。
二、公共设施的管理
为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，大坡头小区物管公司制定了完善的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修，应急维修工作及时率99%以上。达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
三、环卫、绿化
根据小区情况，集中清理卫生死角及装修垃圾150多车，新购垃圾桶30个及一批环卫设备，保障生活垃圾日产日清不过夜，责任到人，划区域管理，清洁、保洁保持早6点至晚8点区域内洁净度。对小区部分裸露区域进行绿化更新和改造，并根据季节变化和生长情况，适时地施肥、除虫，最大限度维护小区环境。
四、小区安防及综合整治
大坡头小区安装门禁监控系统做到24小时监控。对消防、燃气及“六小”场所等进行全面安全隐患排查，发现存在安全隐患及时发出整改通知，限期整改，特别是对瓶装燃气安全管理，在排查同时开展燃气使用安全方面的宣传，对进入小区的燃气进行检查，拒绝“黑燃气”进入小区。并积极支持配合政府相关部门清理小区违法建筑及乱搭建军。
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，物管公司狠抓小区安防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持（两会二训）提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序，扩大技防监控，加强巡查力度，采取巡岗结合、重点设防、车辆出入登记管理，并要求保安人员认真巡查、监督，包括环境卫生及区内安全隐患。文明执勤，礼貌训导。通过努力，小区治安明显好转，小区没有发生重大刑事、治安案件和安全事故。
五、树立业主至上，提升服务质量
管理处员工的综合素质与物业服务的质量、水平是密切相关的。针对特殊小区实际情况，物管公司制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和职业技能以及行业服务规范等培训，强调物业的服务意识，“以人为本”的服务精神，培养住户有困难找物业，重视住户反映的问题，认真记录，及时处理，增进与居民之间的沟通，耐心为业主、住户作解释工作，并及时为住户排忧解难，想业主之所想，急业主之所急。
六、社区协调
协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，物管公司积极主动与政府职能部门和社区居委会密切配合，完成计划生育、流动人口以及出租房屋管理协查任务，得到社区及各部门好评。
七、社区文化
物管公司通过各种宣传栏，宣传一些时事要闻、物业法规常识，生活小窍门以及居家安全小常识。利用晚上人口比较集中的特点，派出专人，购置音响器材，在小广场跳舞、做健身操等促进了邻里和谐。现在小区晚上灯火通明，基本形成一种健康向上小区文化氛围。
八、存在的问题
虽然通过这几年辛勤劳动，社区居民对小区物业管理的认同感明显增强，她们目睹感受到物业进社区给她们的生活带来实实在在的变化，但是如城中村形成时历史问题硬件设施不配套、存在乱拉乱接、私房乱出租及卫生等问题。像居民反应村里没有垃圾转运站，在卫生这块还是不能满足业主要求。公司希望能得到相关部门支持，实行环卫作业市场化。公司在管理费这块还不能做到百分百收取，且收取业主管理费相对还是低的。物管公司的经营压力很大，加上前期投入的较多基本处于亏损状态。股份公司于09提至11年先后转入41.9万给物业公司作为备用金。
九、总结经验、提出建议
大坡头小区物管公司在过去的工作取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方；今后工作将加快步伐，不断提高身身物业管理水平，完善小区各项管理工作，吸取经验与教训，提升自己，把工作做得更好，为使管理小区，早日跨入优秀物业管理小区做贡献，在此提出几点建议：
1、建议上级部门会同物管办制定城中村物业转型总体实施方案，探索将“城中村”现有的房产集中托管，由受托人集中统一管理经营，按照约定将收益定期分配给委托人。受托人集中托管房产的主要收入来源是出租物业的租金收入，来增加物业公司经营收入。
2、建议做好宣传教育。相关部门领导物业公司把区委、区政府关于“城中村”环境建设的精神宣传到每家每户每一个人，使全体村民做到思想上认同、行动上配合。
3、城中村物业管理要专业化规范化，建议上级部门带领物管公司员工去“达标村”或“优秀文明小区”学习管理经验。
4、在城中村引入物业管理公司，实行物业管理这个“桩”是打下了，但能升多高，升多快，物管公司心里也没底。要让村民和租户明白居住的环境包括绿化、道路、治安、卫生等后勤服务是需要社会管理的，很多硬件设施方面不齐全，希望得到政府的支持，和增加扶持补助资金。■